Die Diskussion um die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin nimmt immer konkretere Formen an. SPD, Grüne und Linke haben sich zusammengetan, um private Wohnungsunternehmen, die mehr als 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt verwalten, zu vergesellschaften. Das Ziel? Ein fairer Zugang zu Wohnraum für alle. Doch wie immer, wenn es um Eigentum geht, sind die Wogen hoch. Die Linke nennt oft BlackRock als Beispiel für einen großen Eigentümer, doch überraschenderweise ist die Norges Bank, die den norwegischen Staatsfonds verwaltet, der größte Anteilseigner von Vonovia. Und das bringt uns zur Frage: Was bedeutet das für die Pensionsfonds und Altersvorsorgeeinrichtungen, die in solche Immobilien investieren?

Die Debatte ist nicht nur eine politische, sondern sie hat auch wirtschaftliche Dimensionen. Die Entschädigungen, die für die Vergesellschaftung gezahlt werden sollen, sind auf insgesamt 16 Milliarden Euro begrenzt. Dabei könnte es einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen geben, der den Unternehmen, wie Vonovia, möglicherweise erhalten bleibt. Das wird für viele Investoren, darunter auch der niederländische Pensionsfonds ABP und die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, zu einem echten Dilemma. Wo fließen die Gelder hin, wenn die Grundwerte in der Immobilienwirtschaft ins Wanken geraten?

Die neue Anstalt „GemeingutWohnen“

Ein zentraler Punkt in diesem Geschehen ist die geplante Gründung der Anstalt öffentlichen Rechts „GemeingutWohnen“. Innerhalb von 18 Monaten soll diese Anstalt die operative Verwaltung von über 200.000 Wohnungen übernehmen. Ein gewaltiges Unterfangen, das mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden ist. Die bisherigen Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung sind für 2025 mit 384 Millionen Euro veranschlagt, während für 2026 sogar 539 Millionen Euro eingeplant sind. Aber können solche Maßnahmen allein durch Mieteinnahmen gedeckt werden? Wohl kaum, denn es wird erwartet, dass zusätzliche öffentliche Mittel benötigt werden – und die müssen sich in einem knappen Haushalt gegen Ausgaben für Schulen und Kitas durchsetzen.

Ein weiterer Punkt, den man nicht vergessen sollte: Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ kalkuliert mit jährlichen Modernisierungskosten von 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Vonovia und andere große Anbieter haben 2024 zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Die Studie von IW Köln warnt, dass die vorgeschlagenen Beträge möglicherweise nicht ausreichen, um notwendige energetische Modernisierungen durchzuführen. Das könnte für die Mieterinnen und Mieter längere Wartezeiten bei Reparaturen und im schlimmsten Fall einen Sanierungsstau bedeuten. Man fragt sich, ob das wirklich der Weg ist, den man gehen möchte.

Rechtsfragen und politische Risiken

Das Berliner Abgeordnetenhaus beschloss erst kürzlich das Vergesellschaftungsrahmengesetz. Dies geschah als Reaktion auf den Volksentscheid zur Vergesellschaftung, der mit 57,6 % angenommen wurde. Beeindruckend, oder? Allerdings bleibt der Volksentscheid für den Landesgesetzgeber rechtlich nicht bindend. Eine Expertenkommission hat die Vergesellschaftung als mehrheitlich verfassungsgemäß bewertet, doch rechtliche Unsicherheiten bleiben. Fragen zur Verhältnismäßigkeit und zu den Entschädigungszahlungen stehen im Raum. Wie viel wird der Berliner Landeshaushalt durch eine Vergesellschaftung belastet? Keiner hat ein Patentrezept, um die Mieten zu senken oder das allgemeine Mietniveau zu stabilisieren. Vielleicht wäre es einfacher, einfach mehr Wohnraum zu bauen – aber hey, das ist nur meine Meinung.

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Die politische Lage um die Vergesellschaftung ist also alles andere als klar. Investoren müssen sich auf politische Risiken einstellen, die bereits in die Bewertung großer Berliner Wohnungsbestände eingeflossen sein dürften. Und wie wirkt sich das auf die Altersvorsorge aus? Die großen Versorgungseinrichtungen streuen ihre Anlagen breit, sodass eine einzelne Berliner Immobilieninvestition in der Regel nur geringe Auswirkungen auf das Gesamtvermögen hat. Dennoch: Wenn die Berliner Beteiligungen an Wert verlieren, könnte dies für manche Rentensysteme unangenehme Folgen haben. Man kann nie sicher sein, dass der Werterhalt langfristig gewährleistet ist – auch nicht durch staatliche Interventionen.